토지투자를 시작하기 위한 첫걸음

수도권을 중심으로 주택 가격이 크게 상승하면서 투자자들의 고민이 점점 깊어지고 있습니다. 왜냐하면, 주택 가격 대비 전세 가격의 비율이 떨어지면서 이른바 '갭투자'의 비용이 천정부지 솟아 오른 데가 소득 수준에 비교해보더라도 수도권 일부 지역 주택 가격이 저렴하다고 말하기는 어려워졌기 때문입니다.

예를 들어, 주택금융공사에서 발표하는 '주택구입부담지수'는 2013~2016년에 사상 최저 수준이었던 반면 최근에는 이미 역사적  평균 수준을 웃돌기 시작했습니다. 여기서 '주택구임부담자지수'란 주택 가격과 금리, 그리고 지역별 소득수준을 감안하여 만들어지는 지표로 이 숫자가 상승하면 주택 구입의 부담이 높아지는 것으로 볼 수 있습니다.

상황이 이러하다 보니, 다른 대안을 탐색하는 분들이 늘어나는 듯 합니다. 특히, 부동산 시장 내에서도 토지투자에 관심이 높아지는 것을 체감하게 됩니다. 다음의 도표에 나타난 것처럼, 서울 아파트 가격과 지가를 비교해보면 지가가 아파트 가격에 비해 상승 탄력이 훨씬 약한 것을 발견할 수 있죠. 다시 말해, 토지투자의 매력이 점점 높아지는 셈입니다.

예를 들어 1986년 서울 아파트와 토지에 각각 1억 원을 투자했다고 가정하면, 2017년 말 서울 아파트는 5억 4ㅈ,ㄱ 00만원까지 상승했지만 토지는 3억 7,000만 원 남짓했을 것입니다. 이런 현상이 나타난 이유는 2000년대에 접어들면서 서울아파트 가격의 상승률을 토지가격이 따라잡지 못했기 때문입니다. 

그런데 이런 현상은 세계적인 흐름과 배치됩니다. 1870년 이후 세계 주요국의 토지가격을 조사해 '세계가격지수'를 만든 베를린 자유대학의 카트리나 크놀 교수 등이 발표한 보고서에 따르면, 세계 주택 가격은 지속적인 상승세를 보였는데 그 가장 큰 이유가 바로 토지 가격의 상승 때문이라고 합니다. 즉 주택 가격과 토지 가격은 동반 상승하는 경향을 보였으며, 특히 주택건설에 투입되는 자재의 고급화 현상을 감안해도 토지 가격과 주택 가격의 상승이 함께 이뤄졌다고 합니다. 결국 전 세계 주택 가격의 급등 현상은 곧 토지 가격 급등 때문이라고 해도 과언이 아닐 것입니다.

그럼 왜 한국 토지 가격은 아파트 가격에 비해 상대적으로 탄력이 약했을까요? 1980년대 급등에 따른 조정이 가장 큰 이유겠지만, 토지투자의 어려움이 커 투자자들이 회피한 것도 큰 영향을 미쳤으리라 짐작됩니다. 김종율 작가는 다음과 같이 토지투자의 어려움을 정리해줍니다.

주택투자가 자전거라면, 토지투자는 오토바이와 같은 것이다. 자전거는 배우기가 훨씬 쉽지만 속도가 붙어도 꾸준히 발로 페달을 밟아야 넘어지지 않고 나아간다. 반면 오토바이는 배우기가 훨씬 어렵지만 일단 기술을 익히면 손목을 조금 움직여 엑셀 레버를 당겨 더 빠른 속도로 나아갈 수 있다. 그뿐 아니다. 자전거 같은 주택주타즌 어느 날 부동산 경기가 나빠지는 오르막길을 만나면 더 나아가기 어렵지만, 오토바이 같은 토지투자는 오르막길을 만나도 쉽게 오를 수 있다.

흥미로운 비유입니다. 그렇지만, 주변의 지인들과 이야기를 나무면 토지투자 실패의 사례가 그득한게 사실입니다. 개발호재가 있다고 해서 땅을 사놨지만, 10년이 넘게 감감무소식이라는 이야기를 자주 듣습니다. 이런 사례를 들으면 금방 힘이 꺾이고 맙니다. 

모든 개발사업이 실현되려면 반드시 행정 계획과 사업시행자가 있어야 한다. 기억하자. 이것은 불변의 공식입니다. 사람들을 가장 헷갈리게 만드는 뉴스가 바로 이런 종류다. 사업시행자란 돈을 내고 사업을 실현하는 주체다. 사업시행자가 아니며, 행정 계획만 세웠다. 사업시행자 없이 행정 계획만 나온 단계에서 투자에 뛰어들었다가는 실패하기 쉽다. 지방자치단체의 행정 계획은 진행되는 속도는 느린데 자주 언론에 노출돼 사람들을 현혹한다.