전세 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사례

 

묵시적 갱신이란 집주인과 세입자가 임대차 계약 만기  2개월전까지  아무말도 하지 않았을 경우 묵시적으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 묵시적갱신과 계약갱신 청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

1. 묵시적 갱신

2. 계약갱신 청구권

3. 전세 계약 중간에 나가고 싶을 경우

 

1. 묵시적 갱신

 

2020년 6월 이후 계약한 건은 계약만료 2개월 이전에 통보 혹은 갱신거절 의사를 밝혀야 합니다. 

 

 

1) 집주인(임대인)

 

보증금이나 월세를 올리고 싶다면 계약 만료 2~6개월 전에 세입자에게 통보해야합니다. 만약 계약만료 두달도 안남았는데 갑자기 보증금을 올려달라고 하는데 세입자가 거절하면 그대로 받아들이는 수밖에 없습니다. 묵시적갱신으로 간주하기 때문입니다.

 

만료 2~6개월 사이에 증액도 정해진 금액 내에서 해야 합니다. 전월세의 인상폭은 5%를 넘기면 안됩니다. 또한 증액 1년 내에는 다시 증액을 요구할수 없습니다. 

 

 

2) 세입자(임차인) 

 

전월세 계약 만료 2개월 전까지 해당계약에 대해 아무런 의사소통이 없었다면 이는 묵시적 갱신이라 본니다. 때문에 집주인의 전세금 증액 요구를 거절해도 집주인은 세입자에게  명도소송( 집 지워달라는 소송) 을 제기할수가 없습니다. 즉, 세입자는 그대로 살면 됩니다.

 

집주인이 5% 안에서 증액을 요구했다면 이는 합의를 통해 조절할수있는데 집주인이 무조건 5% 올려달라고 하면 올려줘야합니다. 5% 올려주기 싫으면 나갈수 있는 권리가 있습니다.

 

3) 묵시적갱신 기간과 횟수

 

기간은 2년으로 갱신되며, 횟수의 제한은 없습니다. 처음 계약을 진행 후 임대인이 의사표현이 없다면 10년이고 20년이고 계속 살아도 무방합니다. 

 

 

2. 계약갱신 청구권

 

1) 1회 2년간 가능

 

집주인이 나가라고 사전에 고지를 해도 세입자는 계약갱신청구권을 사용할수 있습니다. 계약갱신청구권은 따로 서류를 작성할 필요가 없고, 집주인에게 '임대차 계약을 갱신' 하겠다고 통지하면 됩니다. 이를 증명하기 위해 단순히 전화로 고지하는 것은 좋지 않고 "문자, 메일, 녹음" 등을 남겨놓으시는게 좋습니다. 

 

딱 1회만 사용이 가능한데요. 묵시적 갱신을 통해 이미 4년 6년을 살았다고 해도 계약청구권은 그대로 살아 있으며 세입자가 행사해야만 소멸됩니다.  

 

 

2) 계약갱신 청구권 불가 사유

 

① 세입자가 2기 이상 임대료 연체

② 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

 

③ 계약갱신 청구권 합의를 통해 임대인이 임차인에게 보상 제공한 경우 

ex) 세입자는 계약을 갱신하려고 했으나 집주인이 3천만원 줄테니까 나가달라고 해서 합의한 경우에는 나가야합니다. 갑자기 말바꿔서 안나가겠다고 하면 안됩니다. 

 

④ 세입자가 동의없이 주택 전대한 경우

⑤ 세입자가 고의로 집 파손한 경우

 

⑥ 집주인이 해당 주택에 실제 살겠다고 하는 경우 (직계존속 및 비속 포함)

- 직계존속 : 아버지, 어머니, (외)할아버지, (외)할머니

- 진계비속 : 아들, 딸, (외)손자, (외)손녀

 

 

3) 집주인이 실거주로 쫒아냈는데 새계약 하는 경우에는?

 

일단 집주인이 실거주 하겠다고 하면 세입자는 무조건 나가야합니다. 그런데 나중에 보니 새로 계약을 했다는 것을 알게되면 어떻게 할까요? 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할수 있습니다. 새계약을 했는지는 관할 주민센터에서 임대차계약이 신고된 정보를 열람하면 가능합니다.

 

 

3. 전세 계약 중간에 나가야 하는 경우

 

1) 임대인에게 통보 후 다음  세입자를 찾는다

 

계약기간인데 중도해지를 할때는 집주인이 계약 종료시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 그러니까 급한 것은 세입자입니다. 

 

집주인이 여력이 되서 보증금을 먼저 돌려주면 좋겠지만 통상 그렇지 않은 경우가 대부분입니다. 때문에 보증금을 돌려받기 위해서는 하루라도 집이 빨리 나가야 하죠. 집주인에게 집 내놓아 달라고 말하고, 부동산 1개가 아니라 여러 부동산에 내놓는 것이 좋습니다. 그래야 빨리 다음 세입자를 구하고, 내 보증금을 돌려받을수 있으니까요.

 

이때 중개수수료는 세입자가 부담하게 됩니다.

 

 

 

2) 묵시적 갱신의 경우 : 통보 3개월 후 효력을 가짐

 

묵시적 갱신으로 계약을 연장했는데 중간에 이사를 나가야 되는 상황일때도 가능한 빠르게 통보해주시는 것이 좋습니다. 이유는 통지 후 3개월후부터 효력을 가지기 때문입니다. 

 

- 9월 1일 계약 해지 통보

- 12월 1일 보증금 돌려 받을 수 있음

 

다음 세입자가 빨리 구해지거나 집주인이 여력이 되어 보증금을 미리 줄수 있는 상황이면 좋지만 그렇지 못한 경우도 많죠, 즉, 통보는 빨리 해주는게 좋습니다.

 

중개수수료의 경우 세입자가 부담할 필요는 없습니다.

 

하지만 보증금을 빨리 돌려받고 싶다면 하루라도 빨리  다음세입자를 구해야 겠죠. 이런 상황이라면  중개수수료는 세입자가 부담하게  되는 경우가 많습니다. 

 

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