원룸 오피스텔 월세 계약 중도해시지 대처방법

 

원룸이나 오피스텔 등 월세집에서 살고 있는데 중간에 이사를 가야 하는 상황이라면 어떻게 대처해야 할까요? 신규세입자는 내가 구해야 할까요? 부동산 중개수수료는 누가 낼까요? 만약 세입자를 못구하면 월세는 어떻게 해야 할까요? 

 

이와 관련한 모든 상황을 정리하고 어떻게 해야 세입자의 손해를 최대한 줄일수 있을지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 

1. 중도계약 해지시 위약금 있을까?

2. 이사나갈 여유기간 : 1~3개월 남았을 때

3. 이사나갈 여유기간 : 1개월 이하로 촉박할 때

4. 다른 세입자 구할 시간도 없이 나가야 하는 경우

5. 묵시적 갱신 중간에 나가야 하는 경우

6. 계약할때 유의점

 

 

1. 중도계약 해지시 위약금 있을까?

 

 

일반적으로 계약서에 위약금에 관한 조항이 있다면 이를 지불해야합니다. 실제로  "중도계약 해지시 1~3개월간의 월세분이 위약금으로 발생" 한다는 조항을 넣기도 합니다. 여하간 위약금에 관련한 조항이 있다면 꼼짝없이 지불해야 하고, 그게 싫으면 계약기간 만료까지 살아야합니다.

 

2. 여유기간 : 1~3개월 남았을 때

 

 

집주인들이 모두 나쁜사람은 아닙니다. 집주인들도 본인의 손해가 없는 한에서는 최대한 세입자를 배려해줍니다. 만약 내가 한달후에 이사를 나가야 한다면 최대한 빠르게 연락을 해줘야 합니다. 

 

" 안녕하세요. 세입자 OOO입니다. 죄송한데 OOO한 이유로 한달 후에 이사를 나가야 할것 같습니다 " 라고 이야기를 하면 대부분의 집주인은 알겠다고 한뒤 부동산에 집을 내놓습니다. 

 

"당신 계약 기간 안끝났는데 무슨 소리냐?" 라고 하는 집주인들 한번도 보지 못했습니다. 새로운 계약에 대한 부동산 중개수수료도  집주인이 부담하는게 원칙입니다. 

 

그러나 원칙대로 하면 집주인은 세입자를 새로 구할 필요도 없기 때문에 기존 세입자가 부동산 수수료를 부담하는 경우도 많습니다. 보증금이 5000만원 미만이라면 중개수수료 상한선이 20만원이기 때문에 이 점은 크게 문제되지는 않습니다. 

 

 

3. 이사나갈 여유기간 : 1개월 이하로 촉박할 때

 

 

원룸이나 오피스텔 등의 월세집은 부동산이 아니라 카페나 커뮤니티등을 통해서 구하는 경우도 많습니다. 저도 피터팬 카페를 통해 수차례 방을 구한 경험이 있지요. 

 

시일이 급하다면 본인이 손품을 팔아 각종 카페나 커뮤니티에  최대한 깔끔하게 방 사진을 찍어서 세입자를 스스로 구하는게 좋습니다. 

 

만약 세입자를 구하기가 매우 힘든 지역이라면 본인이 사비를 털어 한달분 정도의 월세를 지원하는 방식 등의 유인책으로 세입자를 찾을수도 있습니다.

 

4. 다른 세입자 구할 시간도 없이 나가야 하는 경우

 

 

제 경우 금요일에 퇴근을 하는데 인사팀에서 전화가 와서 월요일에 전라도 광주로 내려가란 소리를 들었던 적이 있습니다. 이처럼 갑자기 이사를 나가야 하는 경우에는 어떻게 조치를 해야 할까요? 

 

① 이사는 나갔지만 본인이 월세 부담하면서 세입자를 최대한 빠르게 찾는다. 1~2주 안으로 찾아서 낭비되는 비용 최소화 한다.

② 집주인과 협의해 1~3개월치 정도 월세를 주고 퇴거한다.

 

세입자만 빨리 찾아지면 문제가 없습니다. 서울이나 광역시 지방 대도시 등의 오피스텔은 대개 하루 이틀이면 세입자 찾을수 있습니다. 방을 구하는 사람이 1년 365일 내내 충분하기 때문이고 공실도 거의 없기 때문입니다.

 

 

5. 묵시적 갱신 중간에 나가야 하는 경우

 

 

계약 만료 2개월 전까지 서로간에 별다른 말이 없었다면 이는 묵시적 갱신으로 기존 계약이 갱신된 것으로 간주합니다. 

 

1년 계약을 했는데, 만료 몇개월 전까지 집주인이 월세를 올려 달라 보증금을 올려달라 말을 하지 않으면, 1년전의 조건과 동일하게 그 계약 그대로 1년간 연장되는 것으로 간주한다는 뜻입니다. 

 

그런데 세입자가 묵시적 갱신 중간에 갑자기 이사를 나가게 되는 경우는 어떨까요? 이 경우에는 또 다른 조건이 적용됩니다.

 

임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신이 되어 전 임대차 계약과 동일하게 계약이 연장되었다고 하더라도, 이 기간안에 기존 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있기 때문입니다.

 

다만 이 효력은 3개월 후부터 발생합니다. 즉 나 오늘 나갈래! 라고 해서 나갈수 있는 것이 아니고 3개월 후 시점부터 계약해지가 적용되니 이 역시 집주인에게 최대한 빠르게 이야기하는게 좋습니다. 확실한 것은 3개월 후부터는 계약이 해지되니, 그 이상의 월세분을 청구할수 없다는 것입니다.

 

나 역시 계약 종료일에 이사를 나갈 생각이라면 넉넉하게 3개월 전에 집주인에게 사전에 고지를 해줌으로써 신규 세입자를 구할 시간을 충분히 부여하는게 좋습니다.

 

6. 계약할때 유의점

 

월세계약의 경우 부동산 중개수수료를 아끼기 위해 부동산을 안끼고 직거래 하는 경우도 많습니다. 그래서 계약할때 신중에 신중을기하시는게 좋습니다. 특히 세입자를 구하기 어려운 지역이거나 환경이라면 신경을 더 써야 합니다.

 

만약 본인이 중간에 이사를 나가게될 가능성이 있다면, 이점은 사전에 충분히 집주인에게 고지를 하는게 좋습니다. 

 

 

"회사 사정상 정말 급하게 하루 이틀전에 고지하고 이사를 가게 되는 경우가 있다. 이 경우 어떻게 하실까요?" 를 먼저 묻는게 좋습니다.

 

그러면 "일주일 전에만 말해주면 괜찮습니다" 라고 하는 쿨한 분들도 있고, 세입자 구하기가 어려운 곳이라면 1개월 월세 정도 부담하고 퇴거한다는 조항을 넣을 수도 있습니다. 여하간 사전에 협의를 해서 리스크를 최소화 하는 방안으로 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 

 

간혹 어떤 집주인들은 "중도계약 해지시 세입자가 직접 다음번 세입자를 찾을때까지 월세를 부담한다" 는 조항을 넣기도 합니다. 이 경우 내가 세입자를 찾기 어려운 환경이라면 고스란히 계약기간이 만료될때까지 월세를 부답해야 하는 경우도 있으니 유의하셔야 합니다. 

 

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