양도소득세 장기보유특별공제란?

 

주택이나 토지나 건물등을 양도하여 얻은 시세 차익에 대해 부과하는 세금을 양도소득세라고 합니다. 쉽게 말해 5억에 아파트를  샀는데 팔때는 8억이었다면 불로소득인 3억원에 대해 세금을 부과합니다.  (물론 실제로는 필요경비 등을 전부 따지기 때문에 더 복잡합니다)

 

 

하지만 대부분의 1주택자들은 주택을 매도해도 양도소득세를 내지 않는데요. 1가구 1주택자이고 해당 주택을 2년이상 보유했다면 양도소득세가 부과되지 않기 때문입니다. 

 

하지만 22년 기준으로 12억원 이상의 주택을 갖고 있다면  1가구 1주택자라고 하더라도 주택 매도시 양도소득세가 발생합니다. 

 

목차

 

1. 1주택자 장기보유 특별공제율

2. 다주택자 장기보유 특별 공제율 

 

 

1. 1주택자 장기보유 특별공제율

 

1) 1세대 1주택

 

21년 1월 1일 이후 양도되는 물건은 다음과 같은 기준을 따릅니다.

 

 

예를 들어 10년 이상을 보유하면서 10년이상 거주도 했다면 12억 이상의 주택을 양도한다 하더라도 40%+40% = 80%를 공제받을 수 있습니다.

 

2) 거주하지 않고 보유만 했다면?

 

보유기간중 2년이상을 거주해야만 제대로 감 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

A : 보유기간 10년 이상 + 거주기간 2년 →  40% + 8% = 48%

B : 보유기간  10년 이상 + 거주기간 2년 이하 = 20%

 

똑같이 보유를 했어도 A와 B의 세금 공제율은 엄청나게 차이가 납니다. 거주하지 않고 보유만 하면 1년에 2%씩  밖에 세금 감면혜택을 받지 못하기 때문입니다.

 

 

"2년이상 거주시 연 4% 공제, 2년미만 거주시 연 2%공제"

 

하지만 2년이상을 거주하면 보유기간과 거주기간 둘다 1년에 4%씩 세금감면 혜택을 받습니다. 때문에 48%의 결과가 나오는 것입니다. 즉, 12억원 이상의 주택을 양도하실 때에는 세금감면 혜택을 위해서 무조건 최소 2년 이상은 거주하는 것이 좋습니다.

 

 

2. 다주택자 장기보유 특별 공제율  

 

1) 2주택자, 3주택자 세율

 

 

현행 소득세법에 따르면 조정 대상지역 2주택자는 기본세율에 20%가 중과되며 3주택자는 30%과 중과됩니다. 

기본세율은 다음과 같습니다.

 

기본세율  - 1200만원 이하 : 6% - 4600만원 이하 : 15% - 8,800만원 이하 : 24% - 1.5억원 이하 : 35% - 3억원 이하 : 38% - 5억원 이하 : 40% - 10억원 이하 : 42% - 10원 초과 : 45%

 

2) 다주택자 양도세 줄이는 방법

 

이번 정부가 취임하면서

 

22년 5월 10일~23년 5월 9일까지 한시적으로 보유기간 2년 이상의 다주택도 기본세율을 적용합니다. 즉 23년 5월 9일까지는 1주택자와 동일한 기본세율을 적용받게 되고, 이후에는 다시 20%, 30% 중과될 예정입니다.

 

또한 그동안 배제해왔던 다주택자장기보유특별공제도 보유 기간 3년 이상부터 연 2%씩 적용해 최대 15년 30%까지 적용됩니다. 

 

 

ex) 2주택자 10억원 양도 차익시(10년 보유시)

 

기존 : 기본세율45% + 20% 중과세  = 65% 세금 

변경 : 기본세율 45% + 중과세 0 - 장기보유 20% 세금 면제 = 25% 세금

 

즉, 10년이상 장기보유한 조정대상 지역내 다주택자라면 향후 1년안에 정리하는 것이 절세효과를 극대화 할수 있는 방안입니다. 발생할 양도소득세는 국세청의 자동계산기를 통해 계산해볼 수 있습니다.

 

양도소득세 자동계산기 이용방법

위 글을 참고하시면 됩니다.