부동산 중개수수료 부담 원칙 사례별 정리

 

부동산 중개수수료는 집주인이 낼까요? 세입자가 낼까요? 임대차계약도 여러 형태가 있는 만큼 그때그때마다 상황이 달라질수 있습니다. 기본원칙을 알아보고, 사례별로 부동산 중개수수료의 주체가 누구인지 정확히 따지고 금액도 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

1. 부동산 중개수수료 요율

2. 임대차 계약이 만료되어 재계약 하는 경우

3. 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우

4. 임차인이 계약기간 만료전 다른 곳으로 이사 나가는 경우

5. 묵시적 갱신 중간에 계약 해지하는 경우

6. 1000/50 짜리 월세의 경우

 

 

1. 부동산 중개수수료 요율

 

부동산 중개수수료는 '부동산'을 이용하는 분들 모두에게 부과됩니다.

 

① 집을 파는 사람이건, 집을 사는 사람이건

② 집을 빌려주는 사람이건, 집을 구하는 사람이건

 

부동산을 이용해 거래에 참여하는 모든 구성원은 수수료를 내야하는 것이 기본원칙입니다. 

 

21년 10월 19일부터 부동산 중개수수료율이 개편되었습니다.

 

단위 : % (부가가치세 별도)

 

상한요율이 정해져있습니다. 

 

① 10억짜리 주택 매매시 :  0.6% → 600만원 상한선 (부가세 별도)

② 8억짜리 전세 임대차계약시 : 0.5%  → 400만원 상한선 (부가세 별도)

③ 보증금 1000만원짜리 오피스텔 임대차 계약시 : 20만원 상한선(부가세 별도)

 

해당금액은 상한선이며, 이 금액 이하에서 협의가 가능합니다. 요즘 네이버나 각종 부동산앱을 보면 중개수수료율 50% 할인 이라는 문구도 많지요. 무작정 달라는대로 주기보다는 협의가 가능한지 적극적으로 문의해보시기 바랍니다.

 

 

2. 임대차 계약이 만료되어 재계약 하는 경우

 

 

임대차 계약이 만료되었고 재계약을 하는 경우 임대인이 수수료를 부담해야 합니다. 임차인은 수수료를 부담하지 않습니다. 

 

3. 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우

 

 

1) 임대인이 부담

 

계약 만료 2개월 전까지 계약과 관련해 서로간에 별다른 말이 없었다면 묵시적 갱신 요건에  성립합니다. 그렇지 않으면 자동으로 2년간 똑같은 내용으로 계약이 연장된것으로 판단합니다.

 

묵시적 갱신

즉 집주인은 월세나 전세보증금을 증액하려면 계약종료 2개월 ~6개월 사이에는 세입자에게 통보를 해줘야 합니다. 이시기를 놓치면 집주인은 전세금 증액 요구를 할수 없으며, 세입자가 거절해도 방법이 없습니다.

 

이때 중개수수료는 임대인(집주인)이 부담하게 됩니다.

 

 

4. 임차인이 계약기간 만료전 다른 곳으로 이사 나가는 경우

 

 

1) 원칙 : 임대인과 신규 임차인이 부담

 

예를 들어 전세 계약기간이 1년남았는데, 회사 발령으로 이사를 가야한다면 어떻게 될까요? 나는 이사나가면 땡입니다. 그리고 집주인은 빈집을 다시 부동산에 내놓아야 하니 수수료를 부담해야 합니다.

 

당연히 새로 들어올 신규임차인도 수수료를 내야겠죠.  이사를 나가는 기존 임차인은 전세계약을 끝까지 이행하지 못했다고 하더라도 수수료를 대신 내줄 의무는 없습니다. 이게 원칙입니다.

 

2) 현실 : 기존 임차인과 신규 임차인이 부담

 

하지만 막상 실제로 이런 일이 닥치면 기존 임차인이 임대인의 부동산 수수료를 대신 내주는 경우가 많습니다. 이유는 무엇일까요? 전세금을 돌려받아야 하기 때문입니다.

 

임대인은 계약기간동안 임차인에게 전세금을 돌려줄 의무가 없습니다. 아직 계약기간 1년이 남았으니 1년후에 전세금 돌려줘도 상관이 없습니다. 그러니 급한것은 기존 임차인입니다. 

 

때문에 계약 중간에 이사를 나가는 경우 기존 임차인은 중개수수료도 본인이 부담을 하고, 임차인도 빨리 구해질수 있도록 협조를 하는 편입니다. 그래야만 새로 이사갈 지역에 집을 구할수 있으니까요.

 

5. 묵시적 갱신 중간에 계약 해지하는 경우

 

1) 원칙

 

묵시적 갱신 = 일반 임대차계약

 

묵시적 갱신도 일반 계약과 동일한 효력을 발휘합니다. 때문에 중간에 임차인이 나가게 되면 임대인과 신규임차인이 부동산수수료를 부담하는 것이 원칙입니다.

 

하지만 이 역시 임차인이 시일이 아주 급한  상황이라면 서로 약정을 해서 임차료를 기존 임차인이 부담하는 경우가 더러 있습니다.

 

2) 현실

 

그런데 만약 기존 임차인이 급박한 상황이 아니라면 굳이 임차인이 중개수수료를 부담하지 않아도 됩니다. ※ 주택 임대차보호법 제 6조 2항을 풀어보면 다음과 같은 내용이 있기 때문입니다. 

 

"묵시적 갱신이 되어 전 임대차계약과 동일하게 2년간 계약이 연장되었다고 하더라도, 이 기간안에 기존 임차인은 언제든 계약을 해지할수 있음" 

 

그리고 이 효력은 3개월후부터 발생합니다. 즉, 3개월만 지나면 합법적으로 계약이 해지되기 때문에  3개월후 보증금 받아서 나가면 됩니다. 

 

 

6. 1000/50 짜리 월세의 경우

 

1) 계약만료시 : 임대인 부담

 

아무 문제가 없습니다. 임대인이 부담합니다.

 

2) 계약 만료전 이사나가게 될때 

 

역시 원칙은 임대인이 부담하는 것인데요. 물론 임차인이 급하면 부담하는 경우도 있습니다. 보증금 5천만원 미만의 경우 수수료 최대 상한선이 20만원이기 때문에 세입자가 부담한다고 해도 별다른 문제가 되지 않습니다. 

 

하지만 이보다 문제가 되는 것이 바로 '공실' 입니다. 임대인의 경우 공실이 며칠만 가더라도 당장 월세 수익이 줄어들기 때문에 신규 임차인을 구할때까지 보증금에서 월세를 차감하는 경우가 있습니다. 

 

서울이나 지방 대도시같이 세입자가 바로바로 구해진다면 별로 문제될께 없지만, 만약 공실이 아주 많은 지역이라면 특약을 넣어 억울하게 보증금을 까이는 일 없도록 방지하는 것도 방법입니다.

 

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