반전세 계산법 & 5% 상향 기준

 

전세집의 경우 전세금의 상향 한도를 5%로 규정하는 '임대차보호법'이 실행되는 중입니다.  예를 들어 3억짜리 전세에 살고 계시다면 전세금 상향은 3억의 5%인 1500만원까지만 가능합니다. 

 

 

그런데 만약 월세를 끼고 있는 반전세는 어떤 기준으로 임대료를 상향을 하게 될까요? 오늘은 해당 기준에 대해 알아보도록 하겠으며 궁금해 하시는 관련 정보를 전부 정리해보겠습니다.

 

목차

 

1. 보증금 3억, 월세 30만원일때 5% 인상분

2. 묵시적 갱신 & 계약갱신 청구권

3. 계약갱신 청구권 예외 사례 

4. 전세 월세전환 방법, 월세 전세 전환 방법

 

 

1. 보증금 3억, 월세 30만원일때 5% 인상분

 

심플하게 생각하면 보증금도 5% 올리고 월세도 5% 올리면 될까요? 아닙니다. 보증금이나 월세중 하나를 선택해 인상을 하는 경우가 일반적입니다.

 

아 그렇다면 월세를 올릴 경우, 30만원의 5%는 1만 5천원이니 315,000원으로 증액하면 될까요? 아닙니다. 

 

 

원칙상 집주인은 보증금과 월세를 모두 5%까지 인상할 수 있습니다. 때문에 보증금 3억도 월세로 환산을 한뒤에 환산월차임의 5% 인상분을 구해야 합니다. 

 

1) 보증금 그대로두고 월세 인상시

 

정확히 계산하기 위해서는 "보증금 + 월세 = 환산월차임" 을 계산후, 환산월차임을 기준으로 5% 인상분을 구해야 합니다. 쉽게 말해 3억 보증금도 월세로 환산을 해야 합니다. 그리고 전세를 월세로 전환할때는 '전월세 전환율'을 따르게 됩니다.

*  22년 전월세 전환율 전월세 전환율 = 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 비율 1.75%(한국은행 기준금리) + 2%(대통령령) = 3.75%

 

이제 계산을 해보겠습니다.

 

보증금 3억을 12개월로 나누면 2500만원입니다. 월 보증금이 2500만원이라고 보면 됩니다. 2500만원의 전월세 전환율인 3.75%는 937,500원입니다. 여기에 기존 월세는 300,000만원입니다.

 

300,000(기존 월세) + 937,500(보증금 월세로 전환) = 1,237,500원(환산 월차임)

 

환산 월차임이 1,237,500원으로 계산되었습니다 이제 이 금액을 5%증액하면 됩니다.

 

1,237,500  x 5% = 61,875

 

인상된 월세는 61,875원입니다. 

 

즉 기존월세 30만원에서 인상된 월세는 361,875원이 됩니다. 

 

보증금 : 3억 / 월세 : 361,875원

 

 

2) 월세 30 그대로 유지하고, 보증금만 인상시

 

월세는 30만원 그대로 유지하고 보증금만 올리는 경우도 있습니다. 이는 반대로 월세를 전세금으로 치환해 5%를 인상해야 합니다. 전세를 월세로 전환할때의 전환율은 2.5%입니다. 예를 들어 이런식입니다.

 

1억짜리 전세 → 연 임대료 250만원(2.5%) → 월세 208,333원

3억짜리 전세 → 연 임대료 750만원(2.5%) → 월세 625,000원

 

이를 역산해 계산하면 30만원짜리 월세를 전세로도 변환이 가능하겠죠?

 

연 임대료 360만원 / 0.025(전환율) = 1억 4천4백만원

 

30만원짜리 월세를 전세로 전환하면 1억 4천 4백만원입니다. 

 

즉, 환산 전세금액은 3억 + 1억4천4백만원 = 4억 4천 4백만원이니 5% 인상률을 적용하면 다음과 같습니다.

 

4억4천4백만원 x 5% = 2,220만원

 

즉 보증금은 3억의 5%인 1500만원이 아니라 4억4천4백만원의 5%인 2,220만원을 증액하는 것이 맞습니다. 

 

보증금 : 3억2천2백2십만원 / 월세 : 30만원

 

5%는 집주인이 합법적으로 올릴수 있는 최대 상한선입니다. 이 이상 올려달라고 하면 세입자는 거부할수 있습니다. 만약 5% 인상분도 부담스럽다면 집주인과 협의를 해야 하는데, 협의가 안되는 상황이라면 세입자는 계약을 연장하지 않고 나가야 합니다.

 

 

2. 묵시적 갱신 & 계약갱신 청구권

 

임대차 계약의 만료시기가 다가오는데  가타부타 말이 없다면 묵시적 갱신으로 계약이 자동으로 연장된 것으로 간주합니다.  

 

전세 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사례

 

묵시적갱신과 계약갱신 청구권은 위 글에서 자세히 포스팅해뒀습니다.

 

3. 계약갱신 청구권 예외 사례 

 

세입자는 계약갱신 청구권을 사용할수 있고 집주인은 이를 받아들이는게 원칙입니다. 하지만 특정한 상황이면 집주인은 이를 거부할 권리도 있습니다. 

 

계약갱신청구권 예외 조항 사례

 

위 글을 참고하시면 됩니다. 

 

 

4. 전세 월세전환 방법, 월세 전세 전환 방법

 

세입자와 집주인은 합의하에 전세를  월세로 전환한다거나, 월세를 전세로 전환할 수도 있습니다. 물론 이는 한쪽의 일방적 요구로는 불가능하며, 양측의 합의가 전제조건입니다. 

 

 

자동계산기가 포털사이트 or 각종 부동산 관련 사이트에 있으니 활용하시면 됩니다. 

 

※ 관련정보 더보기

 

생애최초 특별공급 조건 자격