계약갱신청구권 예외 조항 사례

 

계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 원할경우 1회에 한정해 무조건 계약을 갱신할수 있는 권리를 말합니다. 세입자를 보호하기 위한 조치입니다.

 

 

물론 임대인(집주인)에게는 별로 달갑지 않은 정책이라 할수 있겠죠. 다만 임대인도 계약갱신 청구권을 거부할수 있는 사유가 있습니다. 

 

목차

 

1. 세입자가 2기 이상 임대료 연체

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 계약갱신 청구권 합의를 통해 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

4. 세입자가 동의없이 주택을 전대한 경우

5. 세입자가 고의로 집을 파손한 경우

6. 임대인 포함 직계존비속이 실거주 하는 경우

7. 묵시적 갱신

 

 

1. 세입자가 2기 이상 임대료 연체

 

전세의 경우 임대료를 연체할 일이 없으니 주로 월세에 해당하는 사례입니다. 임대인과 임차인은 계약을 했으면 서로 성실하게 계약을 이행할 의무가 생기게 됩니다.

 

 

임대인은 계약 기간 동안 임대인은 임차인의 안정적인 주거를 보장해줘야 하고, 임차인은 첫번째로 정해진 임대료를 정확히 납입해야 합니다. 만약 임대료가 두달 이상 연체되었다면 세입자는 성실히 계약을 이행하지 않은 것으로 간주되며, 집주인은 계약갱신청구권을 거절할 권리가 생기게 됩니다.

 

 

월세 납입일을 깜빡해 하루나 이틀정도 지급을 늦추는 것은 문제가 되지 않지만 2개월 이상 연체되는 일은 반드시 피해야 합니다.

예를 들어 1월분, 2월분 연체를 연속해서 연체한 경우, 혹은 1월 연체후 2월과 3월에 지급했는데, 4월에 다시 연체한 경우에는 계약갱신청구권을 사용할수 없습니다.

 

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

 

다른사람 신분을 도용해 계약을 했거나, 주택용도로 빌렸는데 거기서 다른 영업을 하고 있다는 등의 행위가 있다면 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

 

 

3. 합의를 통해 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

 

임차인은 계약생신 청구권을 사용하려고 했습니다. 주변 아파트들이 내가 살고 있는 아파트의 전세금보다 5천만원 이상 높고 이사갈 여력도 없기 때문입니다.

 

그런데 임대인이 3천만원 줄테니 나가달라고 부탁을 합니다. 이를 수용하고 하지 않고는 임차인 마음인데요. 곰곰이 생각해본 임차인은 이에 합의했습니다. 3천만원 정도가있다면 이사비용 사용하고 다른 아파트로 이사가 가능하기 때문입니다. 이렇게 상호 합의를 한 경우 계약갱신청구권을 사용할 수가 없습니다. (추후 임차인이 마음을 바꿔 3천만원을 돌려주고 계약갱신청구권 사용할한다고해도 불가능합니다.)

 

 

이와 관련해 가장 유명한 사례로 홍남기 전총리 사례를 들수 있습니다. 홍남기 부총리는 경기도 의왕에에 아파트를 갖고 있으면서, 세종에 분양권을 획득하게 되면서 의왕시 아파트를 매매했는데요.

 

이 과정에서 임대차 3법이 시행되었고, 세입자가 계약갱신청구권을 사용한다고 통보하면서  집을 팔지 못하는 상황이 되었습니다. 이후 홍남기 전 총리는 세입자에게 퇴거위로금 명목의 돈을 지급함으로써 해결했다고 밝혔습니다. 당시에 이 사항은 뒷돈 준거냐며 논란도 있었지만 이후 아예 예외조항이 신설되었기 때문에 법적으로 전혀 문제 될 것은 없게 되었습니다.

 

다만 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외됩니다. 

 

4. 세입자가 동의없이 주택을 전대한 경우

 

내가 전세 내준 집을 나몰래 세입자가 월세를 놓고 있는 경우는 어떨까요? 당연히 문제가 되며 이경우 계약갱신청구권 거부가 가능합니다. 집 전체가 아니라 일부여도 마찬가지입니다. 방 하나가 남아서 월세로 돌렸다는 핑계는 통하지 않습니다. 다만, 집주인 동의하에 전대한 경우는 괜찮습니다. 

 

5. 세입자가 고의 혹은 중대한 과실로 집을 파손한 경우

 

고의로 집을 파손했다는 것은 야구방망이를 들고 집을 때려 부쉈다는 것만 포함되는게 아닙니다.

 

인테리어 한다고 집주인 허락없이 벽을 허문다거나 어느날 가보니 거실과 베란다가 확장되어 있는 경우도 포함됩니다.

 

반드시 고의가 아니어도 중대한 과실로 파손을 한 경우에도 계약갱신청구권 거부가 가능합니다. 실수로 집에 불을 낸 세입자라면 계약갱신청구권 거부가 가능합니다.

 

 

6. 임대인 포함 직계존비속이 실거주 하는 경우

 

집주인을 포함한 직계존비속이 실거주를 하겠다고 하는 경우 집을 비워줘야 합니다. 다만 해당 사례를 악용하는 분들이 더러 있습니다. 실거주를 하겠다고 하면서 세입자를 내보낸 뒤, 임대료를 올려 다른 세입자를 받는 식입니다.

 

 

*직계존속 : 아버지, 어머니, (외)할아버지, (외)할머니

* 직계비속 : 아들, 딸, (외)손자, (외)손녀

 

만약 실거주를 하지 않는 다면 세입자는 손해배상 청구를 할수 있습니다. 월세의 경우 통상 3개월치 임대료를 받게 됩니다. 진짜 실거주를 하는지 새계약을 한것인지는 관할 주민센터에서 임대차 계약이 신고된 정보를 열람하면 확인이 가능합니다. 

 

7. 묵시적 갱신 사례

 

계약 종료가 2달도 남지 않았는데 집주인은 아무말이 없습니다. 이 경우 묵시적 계약으로 자동으로 계약이 연장되는 것으로 간주합니다. 

 

전세 묵시적갱신, 계약갱신청구권 사례

 

위의 포스팅에서 이어가겠습니다.